La surface de plancher : une opportunité pour votre futur projet immobilier

Vous envisagez de construire ou de faire une extension sur une construction existante, votre demande d'autorisation d'urbanisme devra dorénavant indiquer la "surface de plancher" de votre construction qui servira de référence pour l'évaluation des droits à construire utilisables dans le cadre de votre projet. La nouvelle surface de plancher unique est une mesure de simplification qui a pour conséquence l'augmentation implicite des droits à construire.La « surface de plancher » devient l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme en remplacement de la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) et de la surface de plancher hors œuvre nette (SHON), qui étaient devenues peu représentatives des surfaces réellement habitables et dont le calcul s'avérait complexe.Comment calculer la surface de plancher?Le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte ainsi de nombreux avantages par rapport à ceux de la SHOB et de la SHON.La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs, déductions faites des surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers dans l'habitat collectif, des combles non aménageables, des locaux techniques et des circulations intérieures pour l'habitats collectif.Quel avantage ?La non-prise en compte des murs extérieurs permet de dégager un bonus en terme de constructibilité d’environ 10% en moyenne, par rapport au calcul des droits à construire en SHON. Ces gains de constructibilité pourront ainsi être mobilisés pour des projets de constructions nouvelles plus importants ou pour la réalisation d’extensions de constructions existantes.La « surface de plancher » a donc un impact positif sur la constructibilité potentielle de votre bien immobilier et sur la performance énergétique de celui-ci.En effet le calcul de la SHON conduisait à opter pour des murs moins épais dans un but d'optimisation des droits à construire au détriment de l'isolation de la construction. Avec la surface de plancher les demandeurs soucieux de l'isolation de leur construction bénéficieront des mêmes droits à construire que les autres.Exemple de l'impact de la nouvelle surfaceUn ménage ayant consommé ses droits à construire pourra, par exemple, réaliser une extension pour bénéficier d'une chambre en plus.Comment est ce possible?Supposons que dans un quartier où le plan local d'urbanisme (PLU) fixe un coefficient d'occupation des sols (COS) de 0,4, les propriétaires d'un terrain de 400 m² ne pouvaient pas construire une maison de plus de 160 m² de SHON (car la superficie du terrain multiplié par 0,4 est égale à 160).Le ménage propriétaire de ce terrain dont la maison fait 155 m² de SHON ne disposait plus de constructibilité résiduelle pour réaliser la chambre supplémentaire dont il pourrait avoir besoin pour faire face à l'agrandissement de la famille.Avec la suppression de la SHON comme surface de référence et l'entrée en vigueur de la "surface de plancher" depuis le 1er mars 2012, leur maison est comptabilisée pour 140 m² de surface de plancher pour le calcul du COS, et ce ménage pourra envisager de réaliser une extension de 20 m².