Défiscalisation immobilière : du Pinel au « super Pinel »

Faire du neuf avec du vieux, ou presque. C’est l’objectif du « super Pinel » ainsi qualifié par le gouvernement pour présenter le toilettage de la loi éponyme,  un dispositif à fort avantage fiscal créé en 2014 pour encourager la création  de logement destinés à la location. Mais c’est bien connu, au fil des ans la générosité de Bercy s’étiole sauf si on accepte des contraintes supplémentaires. Explications.

Pinel, la version classique

Tout d’abord, la carotte fiscale : 

Une réduction d’impôt sur le revenu de 12%, 18% ou 21% du prix d’un logement neuf plafonné à 300 000 euros selon que le bien est loué « en nu » respectivement 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un locataire qui y élira son domicile principal.  

Concrètement, pour une acquisition de 300 000 euros (au-delà le surplus n’est pas défiscalisé) et un engagement de location de 12 ans, l’heureux contribuable/propriétaire bénéficiera d’une réduction d’IR de 63 000 euros (21 % de 300 000). 

Ensuite, le bâton :

• Le logement (les maisons individuelles sont exclues) doit être loué dans un délai de 12 mois à compter de l’acquisition ou de l’achèvement. 
• Il doit se situer dans une zone dite « tendue » (de A à C) et le loyer tenir compte des revenus et du nombre de personnes du foyer. 
• Les ressources du locataire ne peuvent pas dépasser un plafond selon un barème fixé et réévalué chaque année par l’administration. 
• Quant au loyer, il ne devra pas dépasser pour toute la durée du bail un plafond là encore déterminé par l’administration.

Et le Super Pinel ?

Les avantages fiscaux sont revus à la baisse pour 2023 avec une réduction de 10,5% pour 6 ans de location, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans.

Et pour 2024 nouvelle baisse avec respectivement des pourcentages de 9,12 et 14%. 

Pour pallier ce purgatoire fiscal, il est possible d’acheter une bonne conduite : s’engager au-delà des performances énergétiques déjà instaurées (Bâtiment Basse Consommation par exemple) en prenant en compte l’impact carbone, la luminosité et la surface minimale du bien acquis (28 m2  pour un studio , 45 m2 pour un deux pièces, 62 m2 pour un trois pièces et 79 m2 pour un quatre pièces). La contrepartie de ces nouvelles exigences se traduit  par une réduction de 21% d’IR. Royal au bar…