Encadrement des loyers : qu'est ce que c'est ?
Le décret d’application sur l’encadrement des loyers, prévu par la loi « ALUR », a été publié au Journal Officiel le 12 juin 2015.
Qu’est-ce que le dispositif d’encadrement des loyers ?
Rappelant le dispositif issus de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), le Ministère du Logement explique que « l’encadrement des loyers définit notamment un loyer maximum que les logements mis en location ne devront pas dépasser », notamment « pour favoriser l’accès au logement là où le marché locatif est particulièrement tendu ».
Ce montant de loyer maximum, exprimé en euros par mètre carré, est arrêté par le préfet pour chaque catégorie de logement sur la base des données produites par un observatoire local des loyers agréé par la Ministre du Logement.
La loi prévoit la possibilité d’appliquer un complément de loyer aux logements présentant des qualités particulières (de localisation ou de confort) par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En quoi consiste cette mesure ?
C’est une mesure qui réglemente le prix des loyers dans les zones où il est difficile de se loger.
Où s’applique l’encadrement des loyers ?
Un décret va fixer la liste des communes comprises dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.
A quels types de logements s’applique l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers s’applique à tous les logements du parc privé en location vide ou meublée, à l’exception des logements soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, dans les villes où les prix sont les plus élevés et où l’accès au logement est le plus difficile. La mesure s’applique dès la première mise en location, lors du renouvellement du contrat et du changement de locataire.
Quand l’encadrement des loyers va-t-il entrer en vigueur ?
Chaque agglomération concernée le mettra en place après s’être dotée d’un observatoire local des loyers.
Dans ces zones, le Préfet fixera chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
A compter de la fixation de ces montants, l’encadrement des loyers s’appliquera uniquement aux baux conclus après leur entrée en vigueur, qu’il s’agisse d’une conclusion d’un bail avec un nouveau locataire ou du renouvellement du bail par conclusion d’un nouveau contrat.
Comment le loyer est-il fixé ?
Avec l’appui de l’observatoire local des loyers, le Préfet fixe chaque année, trois indicateurs de loyer par référence à un prix au mètre carré de surface habitable :
1. Un loyer de référence,
2. Un loyer de référence majoré de 20%,
3. Un loyer de référence minoré d’au moins 30%,
Peut-on encore fixer librement le loyer ?
Dans les zones tendues, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail , dans la limite du loyer de référence majoré.
En dehors de ces zones, le loyer reste librement fixé.
Les loyers vont-ils baisser ?
Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.
Les loyers peuvent-ils augmenter ?
La loi prévoit qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Les conditions d’application d’un complément de loyer seront plus largement appréciées.
A noter que la loi nouvelle impose une régularisation annuelle des charges de copropriété par le bailleur.
A Paris, où un observatoire des loyers est agréé depuis décembre 2014, le dispositif d’encadrement des loyers est entré en vigueur le 1er août 2015, après la publication de l’arrêté préfectoral correspondant.
Dans les autres zones concernées, l’encadrement des loyers sera appliqué de manière progressive, au fur et à mesure de l’agrément des observatoires locaux des loyers sur les différents territoires concernés.
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