Vente d’un bien immobilier par agence : suis-je obligé d’accepter la proposition d’achat au prix ?

Vous avez confié la vente de votre bien à un notaire ou une agence. Une personne fait une proposition « au prix ». Êtes vous tenu d’accepter cette offre ?

Il est vrai que par principe, le contrat de vente se forme dès lors qu’on est d’accord sur la chose et sur le prix. Le vendeur a offert de vendre son bien à un certain prix, cette offre a été acceptée, la vente est conclue alors même que le prix n’a pas été payé et les clefs remises. Dans ces circonstances, le propriétaire ne peut refuser de vendre son bien à celui qui en propose le prix demandé.

Mais la situation peut ne pas être la même lorsque le bien immobilier est mis en vente par un intermédiaire (agence ou notaire).

Tout dépend en effet de la nature du mandat signé entre le propriétaire et l’intermédiaire : il peut s’agir d’un mandat de vente ou d’un mandat d’entremise.

Aux termes du mandat de vente, le propriétaire donne pouvoir à son mandataire de commercialiser son bien (c’est-à-dire de lui trouver un acquéreur) mais aussi de le vendre, de le représenter pour signer l’avant-contrat et la vente.

Le mandat d’entremise quant à lui se limite au rôle traditionnel de l’intermédiaire : la recherche et la présentation d’un potentiel acquéreur. Ce mandat n’autorise pas le mandataire à régulariser le contrat de vente pour le compte du propriétaire. Même s’ils sont intitulés « mandats de vente » et sont conclus sous exclusivité, beaucoup de mandats établis par les agences immobilières sont des mandats d’entremise. Ainsi, le mandataire n’a pas le pouvoir d’engager son mandant : son rôle est limité à la présentation d’un candidat acquéreur. Le vendeur est en droit de ne pas accepter l’offre, restant entièrement libre de ne pas conclure la vente, même si le prix proposé correspond aux conditions du mandat.

Un tel refus de conclure pourrait-il être reproché au propriétaire ? Non selon la Cour de cassation, « hormis s’il est établi que la mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre » (arrêt de la 1ère Chambre civile du 16 novembre 2016).

Il faut donc être vigilant lors de la signature d’un « mandat de vente » chez le notaire ou l’agent immobilier. Il faut bien vérifier que le document signé est bien un « mandat d’entremise »et non un mandat de vente notamment en ne donnant pas un pouvoir de signer un « compromis » avec un acquéreur présenté.