Conjoncture immobilière francilienne en avril 2023 : tendance toujours baissière aussi bien pour l’activité que pour les prix

La baisse des volumes de ventes se prolonge

33 570 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France de février à avril 2023. Le coup de frein se poursuit donc avec une baisse de l’activité de 24% par rapport à la même période l’an dernier et 10 870 ventes de moins en 3 mois.

Les fondamentaux du marché n’ont pas changé. Les emprunteurs sont toujours pénalisés par la hausse des taux des crédits à l’habitat, qui alourdit leur mensualité et diminue leur solvabilité. Par ailleurs, l’accès aux financements reste très contraint.

Il est vrai que la comparaison par rapport à l’excellent début d’année 2022 accentue la baisse. Mais l’activité recule de 7% par rapport à la moyenne des 10 dernières années (-4% pour les appartements et surtout -14% pour les maisons après la phase d’expansion post-covid).

L’ensemble des marchés est affecté par le ralentissement de l’activité dans des proportions finalement assez comparables. Les volumes de ventes d’appartements reculent de 21% dans Paris, qui ne fait plus exception à la règle, de 25% en Petite Couronne et de 23% en Grande Couronne.

Le marché de la maison est un peu plus touché avec une chute des volumes de ventes de 28% en Ile-de-France lorsque l’on compare février-mars-avril 2023 à la même période en 2022 (-30% en Petite Couronne et -27% en Grande Couronne).

De premiers indicateurs, tant sur les volumes de ventes que sur les avant-contrats, laissent envisager la prolongation de ces tendances pour les prochains mois sans perspectives d’amélioration.

Des baisses annuelles de prix généralisées

En un an, d’avril 2022 à avril 2023, les prix des logements ont diminué de 1,3% en Ile-de- France, avec d’un côté une baisse de 1,9% pour les appartements et de l’autre une stabilité du prix des maisons en un an.

Mais sur plus courte période, les baisses de prix sont bien là, sur l’ensemble des segments de marché.

Les prix des logements franciliens ont diminué de 1,5% de janvier à avril 2023. Ils ont cédé 1,4% pour les appartements, avec une érosion plus marquée en Petite Couronne qu’en Grande Couronne. En 3 mois, ils reculent également de 1,7% pour les maisons.

A Paris, le prix au m² des appartements anciens ressort à 10 240 € en avril 2023, soit une baisse annuelle de 2,6%.

On rentrerait ensuite dans la période de l’année où la pression de la demande conduit habituellement à une hausse des prix (les achats se font pour pouvoir déménager avant la rentrée).

Mais compte tenu d’une situation de marché dégradé, et d’après nos indicateurs avancés sur les avant-contrats, on prévoit plutôt une stabilisation des prix (-0,3%) de mai à août 2023 et un très léger rebond de celui des maisons (+0,8%), visible graphiquement sur les courbes.

Mais cela ne changera pas la tendance annuelle, orientée à la baisse désormais sur l’ensemble des marchés.

Dans Paris, le prix au m² ressortirait à 10 080 € en août 2023, frôlant toujours la barre symbolique des 10 000 euros. Le recul annuel des prix pourrait atteindre 5%. La baisse annuelle des prix se creuserait également pour les appartements en Petite Couronne (-6,3%), avec un recul de 6,9% dans les Hauts-de-Seine, et de 3,7% en Grande Couronne.

Enfin, pour les maisons, d’août 2022 à août 2023, les prix devraient diminuer de 4,3% (-3,5% en Petite Couronne, -4,7% en Grande Couronne).