Le marché immobilier francilien : 3e trimestre 2023 et perspectives
La dégradation des conditions de financement affecte toujours plus sévèrement le marché immobilier.
En Ile-de-France, au 3e trimestre 2023, la chute du nombre de ventes de logements anciens s’accélère et atteint 34% en un an, après une baisse de 25% au 2e trimestre et de 17% au 1er trimestre, par rapport aux mêmes périodes en 2022. Le niveau de l’activité est désormais inférieur d’un quart par rapport aux dix dernières années, marquant les difficultés en cours et témoignant de la sévérité du choc subi par le marché.
Une fin d’année difficile laisserait en Ile-de-France une baisse annuelle des volumes de ventes de logements anciens de plus d’un quart s’accompagnant de baisses annuelles des prix comprises entre 6 et 8 % d’après nos indicateurs avancés sur les avant-contrats.
La correction en cours sur les prix se prolongerait ensuite car on attend, au mieux, une consolidation autour du niveau actuel des taux des crédits à l’habitat. Les baisses de prix viendraient donner un peu d’air au marché mais sans réussir à compenser la baisse de pouvoir d’achat des ménages.
Basses eaux historiques pour l’activité
Dans un premier temps, la correction amorcée au 3e trimestre 2022 en Ile-de- France s’est organisée par rapport à des sommets historiques, post-covid et en laissant des volumes d’activité encore élevés.
Elle actait le retour à une forme de normalité après une période exceptionnel- lement dynamique de plus de deux ans. La fluidité du processus d’acquisition était notablement réduite, avec des contraintes nouvelles, mais le marché restait encore actif.
Depuis le 2e trimestre 2023, l’activité a basculé en-dessous de sa tendance de longue période, plus précisément 8% en dessous du 2e trimestre moyen de ces 10 dernières années. Et le décrochage s’est encore intensifié au 3e tri- mestre 2023. Les volumes de ventes ont plongé 24% en dessous du 3e trimestre moyen de ces 10 dernières années. Il faut remonter au 3e trimestre 2012 pour trouver un 3e trimestre aussi faible en termes de volumes de ventes.
Dans le même temps, les notaires constatent que les biens avec défaut, et en par- ticulier les passoires énergétiques, subissent de fortes décotes. Une forme d’at- tentisme lié à la crainte de ne pas pouvoir trouver de financement s’est intensifiée.
En glissement annuel et sur les 12 derniers mois connus (d’octobre 2022 à septembre 2023), un peu moins de 150 000 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France, soit 22% de moins qu’un an auparavant. Autrement dit, on a perdu 41 000 ventes pour notre seule région en un an.
Au 3e trimestre 2023, la baisse globale de l’activité par rapport au 3e trimestre 2022 (-34%) s’avère toujours un peu plus sévère pour les maisons (-37%) que pour les appartements (-32%). C’est vrai aussi lorsque l’on fait la compa- raison avec la moyenne de ces 10 dernières années (-20% pour les appartements et -31% pour les maisons).
L’activité avait fait preuve d’une meilleure résistance jusqu’à présent à Paris, avec des volumes de ventes restés proches des tendances de longue période grâce à une poussée des ventes de passoires énergétiques. Mais elle s’est également repliée de 29% au 3e trimestre 2023 par rapport au 3e trimestre 2022 et tout de même de 14% par rapport au 3e trimestre moyen de ces 10 dernières années. On conserve cependant encore près de 34 500 ventes ces 12 derniers mois.
La correction sur les prix s’intensifie
La baisse générale de l’activité continue de peser sur les prix.
Au 3e trimestre 2023 les prix au m2 (10 090 €) ont reculé de 5,3% dans Paris en un an. Le mouvement se prolongerait ensuite et l’on attend un prix de 9 760 € en janvier 2024 (-6,3% en un an) d’après nos indicateurs avancés sur les avant- contrats. Par rapport au point haut enregistré en novembre 2020 (10 860 €), le prix a reculé de 1 100 € et de 10%. Il serait ramené au niveau de prix constaté au printemps 2019, il y a 4 ans et demi. En Petite Couronne, la baisse annuelle des prix s’accélère pour les appartements (-6%) au 3e trimestre.
Les indicateurs avancés sur les avant-contrats mettent en avant une intensifica- tion de la tendance dans les prochains mois avec une baisse trimestrielle atten- due de 4,4% en janvier 2024 (et encore 2,7% après correction de la variation sai- sonnière).
Cela laisserait au final une baisse annuelle des prix des appartements de près de 8% en janvier 2024. Pour les maisons en Petite Couronne, la baisse annuelle des prix de 6% constatée au 3e trimestre deviendrait aussi un peu plus forte (6,4%) en janvier 2024.
En Grande Couronne, la baisse annuelle des prix des appartements, encore un peu moins marquée qu’ailleurs s’accélère, d’abord au 3e trimestre (-4%) puis ensuite d’ici janvier 2024 (-6,2%) d’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats. Les maisons pourraient aussi connaître une accélération de la baisse annuelle des prix (de -5% au 3e trimestre à -7,7% en janvier 2024).
Peu de perspectives d’amélioration dans les prochains mois
L’inflation, encore élevée (4% en un an en octobre) a reflué grâce au ralentissement des prix de l’énergie. C’est une perspective encourageante pour les taux qui s’est accompagnée de messages d’ouverture de lignes de crédits par certaines grandes banques.
Mais de nombreux économistes s’accordent à penser que l’inflation pourrait rester durablement élevée, sous l’effet de la mise en place de la transition écologique. Par conséquent, et bien qu’en amélioration, on peut craindre que l’en- vironnement financier soit durablement moins porteur que ces dernières années, où un contexte exceptionnelle- ment favorable avait permis aux acquéreurs de continuer à réaliser leur projet, malgré le choc de la crise sanitaire. Par ailleurs, les perspectives économiques, le climat de confiance et la situation géopolitique restent assez dégradés.
L’ensemble de la chaîne du logement semble s’être figée. Du locataire qui ne peut réaliser sa première acquisition au secondo-accédant qui renonce à son projet de crainte de ne pas arriver à conclure sa vente et à trouver un financement pour son nouveau projet. Dans le neuf, à la crise de l’offre et à la difficulté de mettre en vente de nouveaux logements s’est ajoutée une rupture de la demande.
Pourtant, les Franciliens ont toujours envie de devenir propriétaire et de nombreux facteurs structurels (financement de la retraite, besoins de sécurité, taux de propriétaires encore faible) induisent une demande potentielle nourrie. Mais cette dernière ne peut clairement plus s’exprimer. Les investisseurs dans l’ancien s’interrogent également au vu de la faiblesse des rendements par rapport à d’autres actifs et d’un traitement très défavorable de l’immobilier.
L’ajustement réel et généralisé sur les prix est encore très loin de permettre de compenser la hausse des taux. La dynamique baissière tant sur les volumes que sur les prix pourrait donc encore rester à l’œuvre dans les prochains mois, dans un marché où l’habitude des cycles immobiliers, pourtant très traditionnels, s’est perdue.